SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?
Créer une SCI, oui — mais à l'IR ou à l'IS ? Ce choix engage toute la fiscalité de votre investissement, jusqu'à la revente. Décryptage.
La SCI à l'IR : la transparence
À l'impôt sur le revenu, la SCI est « transparente » : les revenus fonciers remontent directement dans votre déclaration, imposés comme si vous déteniez le bien en direct. Vous profitez du déficit foncier et, à la revente, du régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention, exonération au bout de 22 à 30 ans).
La SCI à l'IS : l'amortissement
À l'impôt sur les sociétés, la SCI amortit le bien : le résultat imposable est fortement réduit, souvent proche de zéro pendant des années. L'IS s'applique à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %. Excellent pour le cash-flow… mais avec une contrepartie lourde.
Alors, laquelle choisir ?
- IR si vous visez la revente à moyen terme ou voulez du déficit foncier ;
- IS si vous conservez longtemps et cherchez à maximiser le cash-flow via l'amortissement.
Comparer IR, IS et les autres montages
Selon votre situation, l'outil compare la SCI à l'IR, à l'IS, le LMNP et la location nue — impôt, cash-flow et pièges à la clé.
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