SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir en 2026 ?

La SCI permet de détenir un bien à plusieurs et d'organiser sa transmission. Reste LE choix structurant : l'IR ou l'IS.

La SCI, pour quoi faire ?

Une société civile immobilière permet de détenir un bien à plusieurs associés, de faciliter la transmission (donation de parts) et d'organiser la gestion. Son intérêt fiscal tient à son régime d'imposition : IR ou IS.

SCI à l'IR : la transparence

À l'impôt sur le revenu, la SCI est « transparente » : le résultat est réparti entre les associés et imposé chez eux comme des revenus fonciers. Simple, adaptée à la détention longue et à la transmission. Pas d'amortissement.

SCI à l'IS : l'amortissement

À l'impôt sur les sociétés, la SCI amortit le bien (hors terrain), ce qui réduit fortement le résultat imposable — souvent proche de zéro pendant des années. Contrepartie : à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette amortie (donc élevée), et sortir le cash passe par des dividendes taxés. Idéal pour capitaliser, moins pour revendre vite.

Comment tenir la comptabilité ?

À l'IS surtout, une SCI doit tenir un bilan, un compte de résultat et les amortissements. Un logiciel de gestion locative pour SCI automatise les écritures, le résultat et la répartition entre associés, à l'IR comme à l'IS.